Eigen woning en verhuur
Verhuur eigen woning en aftrek hypotheekrente
Een eigen woning, is belast in box 1 als inkomen uit eigen woning. Dit saldo wordt bepaald door van de voordelen (het eigenwoningforfait en de ontvangen huur) de aftrekbare kosten (hypotheekrente, financieringskosten en eventuele erfpacht) in mindering te brengen. Meestal is dit inkomen negatief: het inkomen eigen woning leidt zo tot een teruggave in box 1 omdat er gedurende het jaar te veel loonheffing is ingehouden.
Belangrijk voor de eigenwoningregeling: de eigen woning staat u, anders dan tijdelijk, als hoofdverblijf ter beschikking. Meestal op grond van eigendom. U staat ingeschreven op het adres van de eigen woning.
Wat zijn nu de mogelijkheden om uw eigen woning te verhuren en optimaal gebruik te (blijven) maken van de hypotheekrenteaftrek in box 1? U kunt een kamer, een zelfstandig gedeelte of uw gehele woning verhuren. Dit weer voor kortere (tijdelijk) of langere tijd.
Wat is tijdelijk? De wet geeft geen antwoord. Gekeken wordt of u het voornemen hebt om zelf weer de gehele eigen woning als zodanig te gaan gebruiken en het daarvoor beschikbaar te houden. Bijv. met de huurder is een huurtermijn afgesproken.
Onderstaand de uitwerking bij verhuur en dit alles samengevat in een tabel.
A Verhuur gedeelte van de eigen woning
A1 Permanente verhuur van een gedeelte van de eigen woning en ook kamer-verhuurvrijstelling
Er gelden hiervoor een aantal voorwaarden:
- De verhuur is niet van korte duur (structureel)
- De kamer maakt onderdeel uit van de eigen woning (is onzelfstandig)
- De maximale huur over 2020 is € 5.506 (inclusief vergoedingen voor meubilair, verwarming e.d.)
- Ook de huurder staat op dit adres ingeschreven
Bij de kamerverhuurvrijstelling zijn de huurinkomsten onbelast. Het belastbaar inkomen eigen woning is dan meestal het eigenwoningforfait minus de aftrekbare hypotheekrente.
A2 Permanente verhuur van een gedeelte van de eigen woning en geen kamer-verhuurvrijstelling
Voldoet u niet aan de voorwaarden voor kamerverhuurvrijstelling dan verhuist het verhuurde deel naar box 3 sparen en beleggen. De waarde van het verhuurde deel minus de bijbehorende schuld is belast in box 3 sparen en beleggen. Het eigen-woningforfait en hypotheekrenteaftrek geldt nu niet voor het verhuurde gedeelte en is dus lager als u de kamerverhuurvrijstelling kunt toepassen. Ook nu zijn de huurinkomsten onbelast.
A3 Tijdelijke verhuur van een gedeelte van de eigen woning
In het belastingrecht is 70% van de netto-huurinkomsten bij tijdelijke verhuur belastbaar inkomen in box 1: voordeel uit eigen woning. Kosten verband houdende met deze verhuur (gas en elektra verbruik door de huurder, schoonmaakkosten en advertentiekosten) mogen hierop in mindering worden gebracht.
Het belastbaar inkomen eigen woning wordt zo bepaald door het eigenwoningforfait plus 70% van de netto huurinkomsten min de hypotheekrenteaftrek.
Onduidelijk was lange tijd of deze bijtelling van 70% ook bij verhuur van een gedeelte van de eigen woning geldt.
Op vrijdag 18 september 2020 heeft de Hoge Raad bepaald dat de huurinkomsten van mensen die hun tuinhuis of een ander deel van de eigen woning via bijvoorbeeld Airbnb verhuren ook in box 1 voor 70% belast moeten worden.
Met het arrest van de Hoge Raad is deze kwestie nu definitief. Ook bij tijdelijke verhuur van de eigen woning (zie tabel A3) zijn de netto huurinkomsten voor 70% belast.
B Verhuur gehele eigen woning
B1 Permanent
Wordt de gehele eigen woning permanent verhuurd, dan geldt de eigenwoningregeling niet meer. De woning staat u immers niet meer als hoofdverblijf ter beschikking. U mag de hypotheekrente, financieringskosten en erfpacht ook niet meer als aftrekbare kosten in mindering brengen op uw box 1 inkomen. De woning is belast in box 3: WOZ-waarde op 1 januari minus de hypotheekschuld op 1 januari.
B2 Tijdelijk
Dit is bijvoorbeeld het geval als uw gehele eigen woning tijdens een vakantie of een andere betrekkelijk korte periode verhuurt en u zelf ergens anders verblijft. U geeft het normale eigenwoningforfait op en de hypotheekrente, financieringskosten en erfpacht blijven ook voor 100% aftrekbaar. Daarnaast geeft u nu wel 70% van de huurinkomsten op. Hierop mogen de kosten welke samenhangen met de tijdelijke verhuur weer worden afgetrokken.
Tabel verhuur van de eigen woning
| Verhuur van de eigen woning | Verhuur 70% belast in box 1 | Hypotheekrente aftrekbaar box 1 | Box 3 | |
| A | Gedeelte eigen woning: | |||
| A1 | Permanent en kamerverhuur-vrijstelling | Nee | 100% | Nee |
| A2 | Permanent en geen kamer-verhuurvrijstelling | Nee | Gedeeltelijk | Gedeeltelijk |
| A3 | Tijdelijk | ja | 100% | Nee |
| B | Gehele eigen woning: | |||
| B1 | Permanent | Nee | Nee | Ja |
| B2 | Tijdelijk | Ja | 100% | Nee |
In dit artikel is de verhuur van de eigen woning besproken.
Let op:
Biedt u naast de verhuur nog andere diensten aan, dan kunt u als resultaatgenieter of ondernemer gezien worden door de belastingdienst. U verzorgt bijvoorbeeld de maaltijden of u verstrekt ook linnengoed.
Bert Elfferich RB
Meer Blogs: www.elfferich.eu/blogs
Vragen: info@elfferich.eu
